Ekonomi dan Politik Stabil, Pasar Properti Diprediksi Cerah di 2020

Perumahan. ©2017 Merdeka.com

Tahun 2020 diprediksi akan menjadi tahun yang baik untuk pasar properti Indonesia. Sebab, menjelang akhir tahun 2019, pemerintah mengumumkan beberapa kebijakan utama yang diharapkan bisa berdampak positif dan menggairahkan sektor properti Tanah Air.

Dua inisiatif tersebut adalah Peraturan Bank Indonesia (PBI) No.21/12/PBI/2019 tentang relaksasi Loan to Value (LTV) properti sebesar 5 persen dan penerbitan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No.86/PMK.010/2019 di mana kelompok hunian mewah yang nilainya di bawah Rp30 miliar bebas dari pengenaan PPnBM.

Country Manager Rumah.com, Marine Novita berharap dua kebijakan pemerintah tersebut akan membawa lebih banyak optimisme di pasar properti Indonesia, khususnya di kelas atas. Sekaligus secara konsisten mendorong permintaan dari kelompok masyarakat berpendapatan menengah dan menengah ke bawah.

Rumah.com Indonesia Property Market Index menunjukkan bahwa pasar properti Indonesia mencatat tahun yang solid pada 2019, dengan kenaikan paling menonjol dalam harga permintaan terjadi di kuartal III-2019, meskipun situasi politik sempat memanas di kuartal sebelumnya. Kuartal terakhir 2019 mencatat indeks harga properti naik 7 persen secara tahunan (year-on-year).

Menurut data Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI), pasar properti di tahun 2020 akan terus menjadi buyers’ market atau saat yang tepat bagi konsumen untuk membeli properti. Pembeli akan dimanjakan dengan serangkaian pilihan dengan harga yang kompetitif dan karenanya disarankan untuk bernegosiasi untuk mendapatkan harga yang lebih rendah atau untuk mendapatkan diskon dan bonus tambahan.

"Situasi politik dan ekonomi pada tahun 2020 kemungkinan akan lebih stabil setelah selesainya tahun politik yang cukup panas di tahun 2019. Diperkirakan pasar properti tidak akan lagi melakukan sikap wait-and-see, sehingga diharapkan bisa memacu percepatan kenaikan harga dan pasokan pada tahun 2020," kata Marine dikutip keterangannya di Jakarta.

Data RIPMI di sisi harga mencatat harga permintaan properti baik untuk rumah tapak maupun apartemen berada pada posisi 112,1 di kuartal IV-2019, naik tipis 0,3 persen dari kuartal sebelumnya. Namun jika dibandingkan pada kuartal IV-2018, mencatat pertumbuhan year-on-year sebesar 7 persen, didorong oleh harga permintaan rumah tapak yang mengalami pertumbuhan sebesar 8 persen. Sementara hunian apartemen justru mengalami penurunan harga 1 persen dibandingkan kuartal IV-2018.

Untuk indeks harga apartemen di kuartal IV-2019 mencatat adanya kenaikan 1 persen dari kuartal sebelumnya menjadi 115,4. Kenaikan ini menunjukkan tanda-tanda pemulihan menyusul penurunan indeks harga di dua kuartal sebelumnya. Data kuartalan menunjukkan indeks harga apartemen mengalami perlambatan pertumbuhan selama dua tahun terakhir. Ini juga mencerminkan dinamika pasar apartemen di daerah-daerah yang merupakan pemasok apartemen terbesar. Jakarta, misalnya, mencatat penurunan indeks harga kuartal IV-2019 sebesar 1 persen (quarter-on-quarter) dan 2 persen (year-on year).

Sisi Suplai

Sedangkan data RIPMI di sisi suplai pada kuartal IV-2019 menunjukkan konsistensi tren properti kuartalan selama tiga tahun terakhir, di mana pasar mengalami penurunan pasokan setiap kuartal ke-II dan ke-IV tiap tahunnya. Pada kuartal IV-2019, indeks suplai properti yang berfokus pada jumlah listing hunian rumah tapak dan apartemen yang ada di Rumah.com, terlihat sedikit penurunan menjadi 115,2 dari 115,8 pada kuartal sebelumnya. Namun, penurunannya tidak sebesar pada kuartal II-2019, ketika suplai properti anjlok sebesar 23 persen (quarter-on-quarter).

Menguatnya indeks suplai properti pada kuartal IV-2019 dibandingkan dengan kuartal II-2019 menunjukkan pemulihan kepercayaan di sisi penjual, yang sebelumnya agak terpengaruh oleh ketidakstabilan pasar karena adanya pemilihan umum legislatif dan pemilihan presiden pada kuartal II-2019.

Siklus suplai properti kuartalan ini juga terlihat dari indeks pasokan nasional untuk apartemen. Pada kuartal IV-2019, indeks suplai apartemen berada pada 106,7, turun 1 persen dari kuartal sebelumnya. Indeks suplai apartemen didominasi oleh daerah-daerah yang merupakan pemasok apartemen terbesar seperti Jakarta (66 persen), Jawa Barat (12 persen) dan Banten (10 persen).

Menurut Marine, kestabilan indeks harga apartemen dari tahun ke tahun tidak selalu disebabkan kejenuhan di pasar apartemen. Salah satu faktor yang berkontribusi adalah penargetan segmen pasar baru oleh para pengembang yang mau tidak mau menyebabkan moderasi dan penyesuaian harga.

"Pasar apartemen melihat target ekspansi pasar. Sekitar lima hingga sepuluh tahun yang lalu, apartemen dijual sebagai komoditas gaya hidup. Sekarang, apartemen mulai dijual ke berbagai kelompok, tidak hanya kelas menengah ke atas, tetapi juga untuk kalangan menengah ke bawah," kata Marine.

Daerah dengan median harga permintaan yang tinggi menunjukkan penyesuaian harga. Ini karena adanya lonjakan jumlah pasokan di daerah tersebut. Adanya dinamika pasar ini bisa dilihat misalnya di Ciumbuleuit dan Dago, Bandung, Jawa Barat, dengan median harga apartemen lebih tinggi dari daerah lainnya di Bandung secara umum.

Ciumbuleuit dan Dago, memiliki median harga masing-masing Rp18,6 juta/m2 dan Rp17,2 juta/m2, lebih tinggi dari kota Bandung dengan median harga Rp16,9 juta/m2. Namun dengan turunnya indeks harga apartemen pada kuartal IV-2019, Ciumbuleuit mengalami penurunan indeks sebesar 7 persen (year-on-year) sementara Dago juga turun sebesar 4 persen (year-on-year).

Indeks suplai properti di kedua area tersebut selama kuartal yang sama menunjukkan telah terjadi penurunan harga seiring dengan peningkatan pasokan apartemen. Indeks suplai Ciumbuleuit naik 2 persen pada periode yang sama tahun 2018, sementara Dago mencatat kenaikan yang lebih signifikan sebesar 23 persen (year-on-year).

Tren yang sama juga terjadi di Depok, wilayah perkotaan lain di Jawa Barat, dimana indeks harga Margonda, daerah yang memiliki harga median lebih tinggi dari Depok, mengalami penurunan 1 persen (year-on-year) dalam indeks harga apartemennya, tetapi pada periode yang sama mencatat kenaikan indeks suplai yang cukup besar yaitu 32 persen (year-on-year).

"Ini menunjukkan bahwa optimisme penjual apartemen tetap tinggi di daerah dengan median harga yang lebih tinggi. Namun, suplai apartemen telah bergeser menuju pasar lebih rendah namun dengan suplai yang lebih tinggi. Sehingga meskipun harga telah turun, jumlah suplai yang tersedia terus meningkat," kata Marine.

Salah satu faktor yang mendorong suplai apartemen lebih terjangkau dan penyesuaian harga apartemen adalah meningkatnya minat pada properti rumah tapak di daerah pinggiran kota. Hal ini sebagian besar didorong oleh pembangunan infrastruktur di dalam dan sekitar kota-kota besar.

Sebagai komoditas gaya hidup, daya tarik utama apartemen adalah lokasinya yang strategis dan dekat dengan pusat kota. Namun, karena perkembangan infrastruktur terkini, para pencari rumah sudah mulai mempertimbangkan untuk membeli rumah tapak yang jauh dari pusat kota.

"Pembangunan infrastruktur seperti jalan tol dan transportasi umum telah mendorong pencari rumah mulai mempertimbangkan rumah tapak di pinggiran kota. Akses baru dan saran transportasi umum membuat jarak tidak lagi menjadi masalah bagi mereka. Ini telah menyebabkan penjual apartemen merumuskan kembali nilai jual dan daya tarik utama mereka. Oleh karena itu, dalam rangka untuk bersaing dengan rumah tapak di pinggiran kota, penyesuaian harga apartemen perlu dilakukan," pungkas Marine.

Subscribe to receive free email updates: